Covid-19'un işyeri kira sözleşmelerine olan etkilerinin değerlendirilmesi

Av. Banu Sönmez, Av. Tansı Kutluk

Ülkemiz ile tüm dünyada yaşanan Covid – 19 olarak tanımlanan Koronavirüs salgın hastalığı, Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihinde Pandemi olarak ilan edilmiştir.

Yargıtay kararlarında deprem, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebepler, tarafların kontrol alanlarının dışında gerçekleşen, taraflarca önceden öngörülemeyen, karşı konulması mümkün olmayan, kaçınılmaz ve mutlak bir şekilde borcun ifasını engelleyen, imkansız hale getiren olaylar olarak tanımlanır.

Bu çapta etkileri olan bir salgın hastalık karşısında emsal teşkil edebilecek daha önce oluşmuş bir içtihat bulunmamakla birlikte, tarafların bozulan menfaat dengesinin giderilmesi veya sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesinde uygulanacak yasal düzenlemelere ilişkin görüşümüz aşağıda sunulmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca, koronavirüsün mücbir sebep olarak kira sözleşmelerine etkisi iki başlık altında irdelenmelidir:

1. İFA İMKANSIZLIĞI

İfa imkansızlığı kavramı Borçlar Kanunu’nun 136. Maddesinde aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

İfa imkansızlığının ayrıca kısmi olması durumunda; Borçlar Kanunu’nun 137. Maddesi uyarınca;

“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur. Ancak, bu kısmi ifa imkânsızlığı önceden öngörülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, bir tarafın borcu kısmen imkânsızlaşır ve alacaklı kısmi ifaya razı olursa, karşı edim de o oranda ifa edilir. Alacaklının böyle bir ifaya razı olmaması veya karşı edimin bölünemeyen nitelikte olması durumunda, tam imkânsızlık hükümleri uygulanır.”

2. AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ

Aşırı ifa güçlüğü kavramı ise Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Koronavirüs salgınının, yukarıdaki hukuki düzenlemeler çerçevesinde işyeri kira sözleşmelerine etkisi incelenirken, İçişleri Bakanlığı tarafından alınan zorunlu kapatma kararları ile idare tarafından yayınlanan tavsiye niteliğindeki kararların ayrı ayrı incelenmesi gerektiği kanaatindeyiz.

i. İÇİŞLERİ BAKANLIĞI TARAFINDAN ALINAN KARARLARA İSTİNADEN KAPATILAN İŞYERLERİNE İLİŞKİN KİRA SÖZLEŞMELERİ:

T.C. İçişleri Bakanlığı’nın Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgeleriyle ülke genelinde; gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA, spor merkezler, güzellik salonu, berber, kuaför faaliyetleri geçici süreyle durdurulmuştur.

T.C İçişleri Bakanlığı’ nın Koronavirüs Tedbirleri başlıklı ek genelgesinin geçici süreyle faaliyetleri durdurması nedeniyle, doktrinde farklı görüşler bulunmakta olup bu görüşler aşağıdaki gibi oluşmaktadır:

  • Geçici ifa imkansızlığı olduğu yönündeki görüşler:

Bakanlık tarafından alınan tedbirin ne kadar süre ile devam edeceği belirsizdir. Bu aşamada, kira sözleşmesi süreleri dikkate alındığında, ofis veya mağaza gibi işyerleri kiraları açısından borcun sürekli olarak imkansız hale geldiğinden söz edilemez. Bu durumda, bir borcun ifasının önünde kesin bir engel olmakla birlikte, ifanın daha sonraki bir zamanda mümkün hale gelebilecek olması durumu “geçici imkansızlık” olarak düşünülebilir. Bu halde, geçici ifa imkansızlığı hali sona erinceye kadar kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin askıya alındığı ileri sürülebilir.

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ nun 2011/13-528 E. 2011/571 K. 28.9.2011 tarihli Kararında Geçici İmkansızlık ve Geçici İmkansızlık durumunda sözleşme ile bağlı tutulma süresinin hangi kapsamda değerlendirilmesi gerektiği ile ilgili olarak aşağıda belirtilen açıklamalara yer verilmiştir:

“Şüphesiz geçici imkansızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural “ahde vefa, söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkansızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.04.2010 gün ve 2010/15-193- 235 sayılı ilamı).”

Geçici imkansızlığa istinaden tarafların sözleşme ile bağlı kalması gereken süre olan “Akde tahammül süresinin” aşılması durumunda ise Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’ nin 2018/828 E. 2018/2740 K. numaralı 27.6.2018 tarihli kararında belirtildiği üzere; Geçici İmkânsızlık eğer tahammül süresi geçmiş olmasına rağmen ortadan kalkmaz ve taraflara yüklenebilecek kusur bulunmaz ise Sözleşmenin ifası için beklenmesi gereken tahammül süresi aşılmış olacağı için sözleşmenin mahkeme tarafından geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekli olacaktır.

  • Kısmi ifa imkansızlığı olduğu yönündeki görüşler:

Koronavirüsün, kısmi ifa imkansızlığı kapsamında da değerlendirilmesi söz konusu olabilir. Zira, işyeri Bakanlık tarafından kapatılan kiracılar ticari faaliyetlerine zorunlu olarak ara vermek durumunda bırakılmış iseler de, işyerlerini tahliye etmemektedirler.

Bu durum dikkate alındığında, zorunlu kapatma kararı neticesinde kiralanan taşınmazları ticari faaliyetleri için kullanamayan kiracılar bakımından, kira bedelinin tamamından sorumlu tutulamayacağı; ancak kira bedelinin kısmi olarak ifa edilebileceği ileri sürülebilir.

  • Sürekli İfa imkansızlığı olduğu yönündeki görüşler:

Hukukçuların bir kısmı, Borçlar Kanunu’nun 136. Maddesinde düzenlenen “ifa imkansızlığı” maddesine dayanarak, korona virüsü nedeniyle işyerleri Bakanlık tarafından kapanan kiracılarının “ifa imkansızlığı” nedeniyle kira borcundan kurtulacağı görüşündedirler.

Hukuk Büromuzun Bakanlığın kararı ile kapatılan işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerine dair görüşü, kiracının borcunun “para borcu” olduğu ve ofis ve mağaza gibi işyerlerinin kira sözleşmelerinin süreleri dikkate alındığında ifa imkansızlığından bahsetmenin dar bir yorum olacağı, ancak “geçici ifa imkansızlığından” bahsedilebileceği ve bu süreçte geçici ifa imkansızlığı hali sona erinceye kadar kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin askıya alındığı yönündedir. Kiracının bu askı süresince kira bedeli ödemeyebileceği, fakat geçici ifa imkansızlığı sona erdiğinde, askı süresince doğan kira bedellerini faizsiz olarak ödemesi gerekeceği görüşündeyiz.Ayrıca, kiracının aynı zamanda Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesindeki aşırı ifa güçlüğünden yararlanarak şartları var ise uyarlama davası da açabileceği kanaatindeyiz.

ii. KİRACININ KENDİ İNİSİYATİFİYLE KAPATTIĞI İŞYERLERİNE İLİŞKİN KİRA SÖZLEŞMELERİ:

Yukarıda 2. Maddede de açıklandığı üzere, Borçlar Kanunu madde 138 uyarınca, Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Kiracının kendi inisiyatifiyle ancak koronavirüs salgınından kaynaklı kamu otoritelerinin tavsiye niteliğindeki kararları ve uyarıları kapsamında kapatılan işyerlerinin kira sözleşmelerine ilişkin olarak; kira bedeli ödeme yükümlülüğünde “aşırı ifa güçlüğü” oluştuğu kanaatindeyiz. Bu durum kiracıya TBK Madde 138’ deki yasal şartlara uygun olarak uyarlama davası açma hakkı tanımakta, kira bedeli ödememe hakkı vermemektedir. Bu sebeple Kiraya Veren ile kiracı arasında sulhen bir anlaşma sağlanamaması durumunda, kiracılar tarafından ivedilikle uyarlama davası açılması gerektiği görüşündeyiz. Önemle belirtmek isteriz ki kanaatimizce, bu süreçte ödenmeyen kira bedellerinin, ileride faiziyle beraber ödenmesi gerekecektir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’ nin 2012/8250 E. 2013/2623 K. numaralı 7.2.2013 tarihli kararında TBK Madde 138’ deki “aşırı ifa güçlüğü” nün olası bir hukuki uyuşmazlıkta hakim tarafından aşağıdaki şartlar çerçevesinde değerlendirileceği açıklanmaktadır:

“TBK m. 138 hükmüne göre; sözleşme taraflarından birinin hakime yapacağı başvuru üzerine talep doğrultusunda bir karar verilebilmesi için aşağıdaki şartlar bulunmalıdır:1) Sözleşme kurulduktan sonra, tarafların edimleri arasındaki denge, borçludan sonuçları yüklenmesi istenemeyecek kadar büyük ölçüde bozulmuş olmalıdır. 2) Edimlerin dengesindeki değişiklik sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen (Savaş, ekonomik kriz, devalüasyon, tabii afetler, ithal ve ihraç konusunda getirilen yasak ve tahditler gibi) olağanüstü bir durumdan ileri gelmelidir.3) Aşırı ifa güçlüğü yaratan olgu borçludan kaynaklanmamalıdır. 4) Edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. Kural olarak ifada bulunduktan sonra aşırı ifa güçlüğünden söz ederek uyarlama veya sözleşmeden dönme yollarına başvurulamaz. Ancak, borçlu doğan haklarını saklı tutarak ifada bulunmuşsa, ifadan sonra da bu haklarını kullanabilecektir.”

Sonuç olarak;

Sayın Cumhurbaşkanımız’ın açıklamaları, yeni kararları veya yeni uygulamalar doğrultusunda koronavirüsünün ülkemizdeki seyrine göre farklı görüşler her zaman ortaya çıkabilecektir. Ancak şu anki açıklamalar ve yürürlükteki mevzuat kapsamında;

  • Koronavirüs salgını nedeniyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla; 7226 Sayılı Kanun’un geçici 1. Maddesi ile dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler; Ceza Muhakemesi Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile usul hükmü içeren diğer kanunlarda taraflar bakımından belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim tarafından tayin edilen süreler ile arabuluculuk ve uzlaştırma kurumlarındaki süreler 13/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden, itibaren 30/4/2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durmuş olması ve yine 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi ile “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmü getirilmiş olması nedeniyle bu ara dönemdeki kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kiracı aleyhine ancak 04.05.2020 tarihi itibariyle (sürelerin uzatılması halinde ise yeni belirlenen tarih itibariyle) kira alacağına ilişkin bir icra takibi başlatılabileceği, ancak kiraya verenin 1/3/2020-30/6/2020 dönemi için ödenmeyen kira bedellerinden kaynaklı herhangi bir fesih veya tahliye talebinde bulunamayacağı;

  • Bakanlığın kararı ile kapatılan işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde kiracının borcunun “para borcu” olduğu ve ofis ve mağaza gibi işyerlerinin kira sözleşmelerinin süreleri dikkate alındığında ifa imkansızlığından bahsetmenin dar bir yorum olacağı, ancak “geçici ifa imkansızlığından” bahsedilebileceği; bu süreçte geçici ifa imkansızlığı hali sona erinceye kadar kira bedeli ödeme yükümlülüklerinin askıya alındığı; diğer bir deyişle Kiracının bu askı süresince kira bedeli ödeme yükümlülüğünün ötelendiği, fakat geçici ifa imkansızlığı sona erdiğinde, askı süresince doğan kira bedellerini faizsiz olarak ödemekle yükümlü tutulabileceği; ayrıca, kiracının aynı zamanda Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesindeki aşırı ifa güçlüğünden yararlanarak şartları var ise uyarlama davası da açabileceği;

  • Kiracının kendi inisiyatifiyle ancak koronavirüs salgınından kaynaklı kamu otoritelerinin tavsiye niteliğindeki kararları ve uyarıları kapsamında kapatılan işyerlerinin kira sözleşmelerinde; kira bedeli ödeme yükümlülüğünde “aşırı ifa güçlüğü” oluştuğu; bu durumun kiracıya TBK Madde 138’ deki yasal şartlara uygun olarak uyarlama davası açma hakkı tanıdığı; kira bedeli ödememe hakkı vermediği; Kiraya Veren ile kiracı arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, kiracılar tarafından uyarlama davası açılması gerektiği görüşündeyiz. Diğer taraftan, bu süreçte ödenmeyen kira bedellerinden kiracıların, ileride faiziyle beraber ödemekle yükümlü tutulabileceği kanaatindeyiz.

Ancak, önemle de belirtmek gerekir ki; her bir olay özelinde, kira sözleşmesinin niteliği ve sözleşmenin diğer koşulları da dikkate alınarak ve pandeminin süresine ve somut olaya olan etkilerine bağlı olarak görüşlerin farklılık gösterebileceğini; olası bir ihtilafta hakimin denkleştirici adalet çerçevesinde her iki tarafa da sorumlulukların/risklerin paylaştırılması şeklinde karar verebileceği kanaatinde olduğumuzu belirtmek isteriz.

Saygılarımızla,

Av. Banu Sönmez – Av. Tansı Kutluk SOMS LEGAL HUKUK BÜROSU

← Tüm yayınlar