Évaluation des effets de la Covid-19 sur les baux commerciaux

Banu Sönmez, Tansı Kutluk

La maladie épidémique à Coronavirus désignée sous le nom de Covid – 19, que connaissent notre pays ainsi que le monde entier, a été déclarée Pandémie par l’Organisation mondiale de la santé le 11 mars 2020.

Dans les arrêts de la Cour de cassation (Yargıtay), les cas de force majeure tels que les tremblements de terre, les incendies et les maladies épidémiques sont définis comme des événements qui surviennent en dehors de la sphère de contrôle des parties, qui ne sont pas prévisibles à l’avance par les parties, auxquels il est impossible de résister et qui, de manière inévitable et absolue, empêchent l’exécution de l’obligation et la rendent impossible.

Bien qu’il n’existe aucune jurisprudence antérieure susceptible de constituer un précédent face à une maladie épidémique ayant des effets d’une telle ampleur, notre opinion relative aux dispositions légales applicables au rétablissement de l’équilibre des intérêts des parties, rompu, ou à la cessation de la relation contractuelle, est exposée ci-après.

Conformément au code turc des obligations (CTO), l’effet du coronavirus, en tant que cas de force majeure, sur les baux doit être examiné sous deux rubriques :

1. IMPOSSIBILITÉ D’EXÉCUTION

La notion d’impossibilité d’exécution est régie par l’article 136 du code des obligations de la manière suivante :

« Si l’exécution de l’obligation devient impossible pour des motifs dont le débiteur ne peut être tenu pour responsable, l’obligation s’éteint. Dans les contrats comportant des obligations réciproques, le débiteur libéré de son obligation en raison de l’impossibilité est tenu de restituer la prestation qu’il a reçue de l’autre partie conformément aux dispositions relatives à l’enrichissement sans cause, et perd le droit de réclamer la prestation qui ne lui a pas encore été fournie. Les cas dans lesquels le risque né avant l’exécution de l’obligation a été mis à la charge du créancier par la loi ou par le contrat échappent à cette disposition. Si le débiteur n’informe pas le créancier sans retard de ce que l’exécution est devenue impossible et ne prend pas les mesures nécessaires pour éviter l’aggravation du dommage, il est tenu de réparer les dommages qui en résultent. »

Lorsque l’impossibilité d’exécution est en outre partielle ; conformément à l’article 137 du code des obligations ;

« Si l’exécution de l’obligation devient partiellement impossible pour des motifs dont le débiteur ne peut être tenu pour responsable, le débiteur n’est libéré que de la partie de son obligation devenue impossible. Toutefois, s’il apparaît clairement que les parties n’auraient pas conclu un tel contrat si cette impossibilité partielle d’exécution avait été prévue à l’avance, l’obligation s’éteint dans son intégralité.

Dans les contrats comportant des obligations réciproques, si l’obligation de l’une des parties devient partiellement impossible et que le créancier consent à une exécution partielle, la contre-prestation est également exécutée dans la même proportion. Si le créancier ne consent pas à une telle exécution ou si la contre-prestation est de nature indivisible, les dispositions relatives à l’impossibilité totale s’appliquent. »

2. DIFFICULTÉ EXCESSIVE D’EXÉCUTION (IMPRÉVISION)

La notion de difficulté excessive d’exécution est quant à elle régie par l’article 138 du code des obligations de la manière suivante :

« Lorsqu’une circonstance extraordinaire, non prévue par les parties au moment de la conclusion du contrat et dont la prévision n’était pas non plus attendue, survient pour une cause ne provenant pas du débiteur et modifie les faits existant au moment de la conclusion du contrat au détriment du débiteur à un degré tel qu’exiger de lui l’exécution serait contraire aux règles de la bonne foi, et lorsque le débiteur n’a pas encore exécuté son obligation ou l’a exécutée en réservant les droits nés de la difficulté excessive de l’exécution, le débiteur a le droit de demander au juge la révision du contrat en fonction des conditions nouvelles et, si cela n’est pas possible, de se départir du contrat. Dans les contrats à exécution successive, le débiteur exerce en règle générale le droit de résiliation au lieu du droit de se départir du contrat.

La disposition du présent article s’applique également aux obligations libellées en monnaie étrangère. »

Lors de l’examen de l’effet de l’épidémie de coronavirus sur les baux commerciaux dans le cadre des dispositions légales exposées ci-dessus, nous estimons que les décisions de fermeture obligatoire prises par le ministère de l’Intérieur et les décisions de nature consultative publiées par l’administration doivent être examinées séparément.

i. BAUX RELATIFS AUX LOCAUX COMMERCIAUX FERMÉS EN VERTU DES DÉCISIONS PRISES PAR LE MINISTÈRE DE L’INTÉRIEUR :

Par les circulaires du ministère de l’Intérieur de la République de Turquie relatives aux Mesures contre le Coronavirus, les activités suivantes ont été temporairement suspendues sur l’ensemble du territoire : boîtes de nuit, bars, pavyons, discothèques, théâtres, cinémas, centres de spectacle, salles de concert, salles de fiançailles/de mariage, restaurants/cafés avec musique ou orchestre, gazinos, brasseries, tavernes, maisons de café, salles de lecture (kıraathane), cafétérias, jardins champêtres, salons de narguilé, cafés à narguilé, salles Internet, cybercafés, salles de jeux de toute nature, aires de jeux couvertes pour enfants de toute nature (y compris celles situées dans les centres commerciaux et les restaurants), jardins de thé, locaux d’associations, parcs d’attractions, piscines, bains turcs (hamam), saunas, sources thermales, salons de massage, SPA, centres sportifs, salons de beauté, barbiers et coiffeurs.

En raison de la suspension temporaire des activités par la circulaire complémentaire du ministère de l’Intérieur de la République de Turquie intitulée Mesures contre le Coronavirus, des opinions divergentes existent en doctrine, ces opinions se présentant comme suit :

  • Opinions selon lesquelles il y a impossibilité temporaire d’exécution :

La durée pendant laquelle la mesure prise par le ministère se poursuivra est incertaine. À ce stade, compte tenu de la durée des baux, on ne saurait affirmer que l’obligation est devenue définitivement impossible s’agissant des loyers de locaux commerciaux tels que les bureaux ou les magasins. Dans ce cas, la situation dans laquelle il existe un obstacle certain à l’exécution d’une obligation, mais où l’exécution est susceptible de redevenir possible à un moment ultérieur, peut être considérée comme une « impossibilité temporaire ». Dans cette hypothèse, il peut être soutenu que les obligations de paiement du loyer sont suspendues jusqu’à ce que l’état d’impossibilité temporaire d’exécution prenne fin.

En effet, dans l’arrêt de l’Assemblée des chambres civiles de la Cour de cassation, dossier n° 2011/13-528 E., décision n° 2011/571 K., en date du 28.9.2011, les explications exposées ci-après ont été données quant à l’Impossibilité temporaire et quant au cadre dans lequel doit être appréciée la durée pendant laquelle les parties demeurent liées par le contrat en cas d’Impossibilité temporaire :

« Il ne fait aucun doute que l’existence d’une impossibilité temporaire soulève la question de la durée pendant laquelle les parties demeureront liées par ce contrat. La règle en la matière est que les parties demeurent liées par le contrat en vertu du principe « pacta sunt servanda, la fidélité à la parole donnée ». Toutefois, il existe certaines situations particulières dans lesquelles considérer les parties comme liées par ce contrat entrave leur liberté économique et supprime en outre la possibilité de conclure un contrat avec un tiers. En pratique, la durée pendant laquelle les parties demeurent liées par ce contrat en cas d’impossibilité temporaire est appelée « durée de tolérance du contrat » (akde tahammül süresi). Il convient d’apprécier si cette durée est ou non écoulée en fonction de chaque cas concret et dans le cadre de celui-ci (arrêt de l’Assemblée des chambres civiles de la Cour de cassation du 28.04.2010, n° 2010/15-193-235). »

Quant au dépassement de la « durée de tolérance du contrat », qui est la durée pendant laquelle les parties doivent demeurer liées par le contrat en raison de l’impossibilité temporaire, ainsi qu’il est indiqué dans l’arrêt de la 15e chambre civile de la Cour de cassation, dossier n° 2018/828 E., décision n° 2018/2740 K., en date du 27.6.2018 ; si l’Impossibilité temporaire ne disparaît pas alors même que la durée de tolérance est écoulée et qu’aucune faute ne peut être imputée aux parties, la durée de tolérance pendant laquelle il convient d’attendre l’exécution du contrat se trouvant dépassée, il sera nécessaire que le tribunal constate par décision la nullité du contrat.

  • Opinions selon lesquelles il y a impossibilité partielle d’exécution :

Il est également possible d’apprécier le coronavirus dans le cadre de l’impossibilité partielle d’exécution. En effet, si les locataires dont les locaux commerciaux ont été fermés par le ministère se sont trouvés contraints d’interrompre leurs activités commerciales, ils n’évacuent pas pour autant leurs locaux commerciaux.

Compte tenu de cette situation, il peut être soutenu que les locataires qui ne peuvent utiliser les biens immobiliers loués pour leurs activités commerciales à la suite de la décision de fermeture obligatoire ne sauraient être tenus pour responsables de la totalité du loyer ; mais que le loyer peut faire l’objet d’une exécution partielle.

  • Opinions selon lesquelles il y a impossibilité définitive d’exécution :

Une partie des juristes, se fondant sur la disposition relative à l’« impossibilité d’exécution » régie par l’article 136 du code des obligations, estime que les locataires dont les locaux commerciaux ont été fermés par le ministère en raison du coronavirus seront libérés de leur dette de loyer pour cause d’« impossibilité d’exécution ».

L’opinion de notre Cabinet d’avocats relative aux baux portant sur les locaux commerciaux fermés par la décision du ministère est que l’obligation du locataire est une « obligation pécuniaire » et que, compte tenu de la durée des baux de locaux commerciaux tels que les bureaux et les magasins, évoquer une impossibilité d’exécution constituerait une interprétation restrictive ; qu’il est toutefois possible d’évoquer une « impossibilité temporaire d’exécution » et que, au cours de ce processus, les obligations de paiement du loyer sont suspendues jusqu’à ce que l’état d’impossibilité temporaire d’exécution prenne fin. Nous estimons que le locataire peut ne pas payer le loyer pendant cette période de suspension, mais que, lorsque l’impossibilité temporaire d’exécution aura pris fin, il devra payer sans intérêts les loyers nés pendant la période de suspension. En outre, nous estimons que le locataire peut en même temps, en se prévalant de la difficulté excessive d’exécution prévue à l’article 138 du code des obligations, introduire également une action en révision du contrat si les conditions en sont réunies.

ii. BAUX RELATIFS AUX LOCAUX COMMERCIAUX FERMÉS PAR LE LOCATAIRE DE SA PROPRE INITIATIVE :

Ainsi qu’il a été exposé au point 2 ci-dessus, conformément à l’article 138 du code des obligations, lorsqu’une circonstance extraordinaire, non prévue par les parties au moment de la conclusion du contrat et dont la prévision n’était pas non plus attendue, survient pour une cause ne provenant pas du débiteur et modifie les faits existant au moment de la conclusion du contrat au détriment du débiteur à un degré tel qu’exiger de lui l’exécution serait contraire aux règles de la bonne foi, et lorsque le débiteur n’a pas encore exécuté son obligation ou l’a exécutée en réservant les droits nés de la difficulté excessive de l’exécution, le débiteur a le droit de demander au juge la révision du contrat en fonction des conditions nouvelles et, si cela n’est pas possible, de se départir du contrat. Dans les contrats à exécution successive, le débiteur exerce en règle générale le droit de résiliation au lieu du droit de se départir du contrat.

S’agissant des baux des locaux commerciaux fermés par le locataire de sa propre initiative, mais dans le cadre des décisions de nature consultative et des avertissements des autorités publiques résultant de l’épidémie de coronavirus, nous estimons qu’une « difficulté excessive d’exécution » est apparue dans l’obligation de paiement du loyer. Cette situation reconnaît au locataire le droit d’introduire une action en révision du contrat conformément aux conditions légales prévues à l’article 138 du CTO ; elle ne lui confère pas le droit de ne pas payer le loyer. C’est pourquoi nous estimons que, à défaut d’accord amiable entre le Bailleur et le locataire, une action en révision doit être introduite sans délai par les locataires. Nous tenons à souligner que, à notre avis, les loyers non payés au cours de ce processus devront être payés ultérieurement avec les intérêts.

Dans l’arrêt de la 13e chambre civile de la Cour de cassation, dossier n° 2012/8250 E., décision n° 2013/2623 K., en date du 7.2.2013, il est expliqué que la « difficulté excessive d’exécution » prévue à l’article 138 du CTO sera appréciée par le juge, dans un éventuel litige, dans le cadre des conditions suivantes :

« Selon la disposition de l’article 138 du CTO, pour qu’une décision puisse être rendue conformément à la demande à la suite de la saisine du juge par l’une des parties au contrat, les conditions suivantes doivent être réunies : 1) Après la conclusion du contrat, l’équilibre entre les prestations des parties doit avoir été rompu dans une mesure telle que l’on ne saurait exiger du débiteur qu’il en assume les conséquences. 2) La modification de l’équilibre des prestations doit résulter d’une circonstance extraordinaire imprévue lors de la conclusion du contrat et dont la prévision n’était pas non plus attendue (telle que la guerre, une crise économique, une dévaluation, des catastrophes naturelles, des interdictions et restrictions instaurées en matière d’importation et d’exportation). 3) Le fait créant la difficulté excessive d’exécution ne doit pas provenir du débiteur. 4) Les prestations ne doivent pas encore avoir été exécutées. En règle générale, après avoir exécuté, il n’est pas possible de recourir à la révision ou à la résolution du contrat en invoquant la difficulté excessive d’exécution. Toutefois, si le débiteur a exécuté en réservant les droits nés, il pourra exercer ces droits même après l’exécution. »

En conclusion ;

Des opinions différentes pourront toujours apparaître au gré des déclarations de Monsieur le Président de la République, de nouvelles décisions ou de nouvelles pratiques, selon l’évolution du coronavirus dans notre pays. Toutefois, dans le cadre des déclarations actuelles et de la législation en vigueur ;

  • Afin de prévenir les pertes de droits dans le domaine judiciaire en raison de l’épidémie de coronavirus, par l’article provisoire 1 de la loi n° 7226, l’ensemble des délais relatifs à la naissance, à l’exercice ou à l’extinction d’un droit, y compris les délais d’introduction d’une action, d’engagement de poursuites d’exécution forcée, de demande, de plainte, d’opposition, de mise en demeure, de notification, de production et les délais de prescription, les délais de forclusion et les délais de recours administratif obligatoire ; les délais fixés pour les parties par le code de procédure pénale et le code de procédure civile ainsi que par les autres lois contenant des dispositions de procédure, les délais impartis par le juge dans ce cadre, ainsi que les délais relatifs aux institutions de la médiation et de la conciliation, ont été suspendus à compter du 13/3/2020 (cette date incluse) jusqu’au 30/4/2020 (cette date incluse) ; et, en outre, l’article provisoire 2 de la loi n° 7226 relatif aux baux commerciaux ayant instauré la disposition selon laquelle « le non-paiement du loyer commercial courant du 1/3/2020 au 30/6/2020 ne constitue pas une cause de résiliation du bail ni d’expulsion », des poursuites d’exécution forcée relatives à la créance de loyer ne pourront être engagées à l’encontre du locataire en raison du non-paiement des loyers de cette période intermédiaire qu’à compter du 04.05.2020 (ou, en cas de prorogation des délais, à compter de la nouvelle date fixée), le bailleur ne pouvant toutefois formuler aucune demande de résiliation ou d’expulsion fondée sur les loyers impayés au titre de la période du 1/3/2020 au 30/6/2020 ;

  • Dans les baux portant sur les locaux commerciaux fermés par la décision du ministère, l’obligation du locataire est une « obligation pécuniaire » et, compte tenu de la durée des baux de locaux commerciaux tels que les bureaux et les magasins, évoquer une impossibilité d’exécution constituerait une interprétation restrictive ; il est toutefois possible d’évoquer une « impossibilité temporaire d’exécution » ; au cours de ce processus, les obligations de paiement du loyer sont suspendues jusqu’à ce que l’état d’impossibilité temporaire d’exécution prenne fin ; en d’autres termes, l’obligation du locataire de payer le loyer est différée pendant cette période de suspension, mais, lorsque l’impossibilité temporaire d’exécution aura pris fin, le locataire pourra être tenu de payer sans intérêts les loyers nés pendant la période de suspension ; en outre, le locataire peut en même temps, en se prévalant de la difficulté excessive d’exécution prévue à l’article 138 du code des obligations, introduire également une action en révision du contrat si les conditions en sont réunies ;

  • Dans les baux des locaux commerciaux fermés par le locataire de sa propre initiative, mais dans le cadre des décisions de nature consultative et des avertissements des autorités publiques résultant de l’épidémie de coronavirus ; une « difficulté excessive d’exécution » est apparue dans l’obligation de paiement du loyer ; cette situation reconnaît au locataire le droit d’introduire une action en révision du contrat conformément aux conditions légales prévues à l’article 138 du CTO ; elle ne lui confère pas le droit de ne pas payer le loyer ; nous estimons que, à défaut d’accord entre le Bailleur et le locataire, une action en révision doit être introduite par les locataires. Par ailleurs, nous estimons que les locataires pourront être tenus de payer ultérieurement, avec les intérêts, les loyers non payés au cours de ce processus.

Toutefois, il convient également de souligner que, dans chaque cas d’espèce, les opinions peuvent différer compte tenu également de la nature du bail et des autres conditions du contrat, ainsi qu’en fonction de la durée de la pandémie et de ses effets sur le cas concret ; et nous tenons à indiquer que nous estimons que, dans un éventuel litige, le juge pourra rendre une décision répartissant les responsabilités/risques entre les deux parties dans le cadre de la justice compensatoire.

Veuillez agréer nos salutations distinguées,

Banu Sönmez – Tansı Kutluk SOMS LEGAL, CABINET D’AVOCATS

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